蚂蚁集团H股155万人认购破香港新股招股14年纪录

中新网10月31日电 据香港明报报道,蚂蚁集团(6688)30日截止公开认购,据市场消息称,认购人数及冻结资金俱打破纪录,其中多达155万人认购,更打破工行(1398)长达14年的纪录。集团今次招股冻结资金则约1.3万亿元(港元,下同),同样刷新香港新股招股纪录,相当于每名投资者平均斥约85万元认购蚂蚁。

据市场消息指出,统计至昨日中午12时,蚂蚁招股已录得逾155万人认购,较工行上市时的纪录高出超过五成;相比上一只“冻资王”农夫山泉(9633)同样是在今年上市,新股认购人数纪录则已尘封14年,才被蚂蚁打破。翻查资料,工行于2006年10月上市,缔造近98万人的认购纪录,同年上市的中行(3988)认购人数亦超过96万人,不过,近十年已少有新股认购人数能打入前列,排名前十位的新股当中,只有蚂蚁及农夫山泉两家公司是在近十年内上市。

客源合作人,入行新人可以从合作人做起,,辅助成交人;

这些需求,都可以聚集到贝壳平台上来。

C端单次博弈,即一锤子买卖。就好像游客在旅游景点遇到的“宰客”现象一样,大部分游客一辈子只去一次,而在房产经纪行业,经纪人的平均从业时间特别短,6个月便是一个经纪人的整个职业生涯,只够卖1.5套房。

MLS通过资源共享的操作模式,以及佣金分成的利益驱动机制,提升了整个房产经纪行业的效率。在美国,几乎90%的房产经纪都参加了MLS系统。在英国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等国家,也成功地实行了MLS系统。

贝壳的ACN网络把经纪人的工作,分为了10个角色,其中房源方5个,客源方5个:

B端的零和博弈,变为多赢博弈,整个行业的合作更多,效率得到提升。良性竞争也吸引了越来越多的经纪品牌加入。

客源成交人,帮助客户找到满意的房子,并完成带看、成交、最终完成签约的人;

5个客源方是,客源推荐人,第一个接触、引入这个客户的人;

“贝壳之于链家,就像京东之于京东自营,这是一种颠覆式创新”。IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜对亿欧表示。

大多数经纪人都有过被撬单的经历,A中介努力寻找到客户,带客户看房子,但到成交关头,B中介以给客户更优惠的中介费的方式抢走了客户。负责成交一环的经纪人获得全部佣金,而A付出的努力得到0回报。

招股期结束 港元跌至3个月低位

在房产经纪行业,中介费就是典型的零和博弈。

2018年底,贝壳连接了121个房产经纪品牌,1.96万家门店,和16.8万经纪人,到2019年底,这个数字变为了220+品牌,3.8万门店,和36万经纪人;截至2020年6月,贝壳上共有250+品牌,4.2万门店,和45.6万经纪人。

而佣金的合理分配,使得所有付出劳动的经纪人都能拿到应得的利益,互相撬单、恶性竞争的情况大大减少。

传统的房产经纪行业,盈利来源以佣金为主,而贝壳构建的ACN网络将商业模式转化为平台模式,改变了盈利结构。

这种经纪合作网络,类似于美国同行的MLS系统(Multiple Listing System)。MLS诞生于上世纪二、三十年代,至今已发展成熟。

存在单次博弈的行业,都倾向于把短期利益最大化,不计长期后果。这也是房产经纪行业为什么一度存在宰客现象的原因之一。

委托备件人,需要做所有备件工作,比如获得业主签字的委托书、身份信息、房产证信息,然后上传到政府指定的系统的人;

客源首看人,第一个带客户看房子,但最终客户选择与B成交,作为首看人也可以得到佣金;

冻结资金方面,蚂蚁招股吸金达1.3万亿元,同样以远远抛离之势打破农夫山泉仅保持个多月的纪录成为新“冻资王”。今次蚂蚁招股吸金力强大,以香港港元存款规模约7.6万亿元计算,今次认购蚂蚁的资金占去全港近两成港元;值得留意的是,蚂蚁招股前夕开始,港元一直持续强势,惟随着招股期结束,金管局昨日终于没有入市“接钱”,是自10月5日以来首次。昨晚港元报7.7536,亦跌至3个月低位。

交易/金融顾问,ACN有统一的交易中心,交易/金融顾问负责帮助业主、客户完成签约、贷款等交易手续。

零和博弈状态下,经纪人的收入完全依赖最终成交,对成交的诉求无限大,行业恶性竞争不断,效率低下。

据贝壳招股书,贝壳的主要收入来自于平台交易佣金手续费、增值服务、衍生服务收入。

房源钥匙人,拿钥匙的人。

在2014年兴起的移动互联网浪潮中,一批互联网创业公司拿着锤子找钉子,将互联网视为解决房产经纪行业的信息不对称问题的工具——甚至答案。

然而,左晖曾对外表示,房产经纪行业的真正问题并不是信息不对称,而是:C端单次博弈,B端零和博弈。

不仅如此,这一市值还远远超过了这个赛道上其他所有公司的市值之和。

房产经纪行业的真问题

此外,虽然H股认购反应热烈,但A股发售战况更加激烈,蚂蚁A股IPO网上申购(相当于香港的公开发售)录得逾515.5万人认购,初步有效申购倍数为872.31倍,因高于100倍启动回拨机制,经回拨后网上发售股数增至3.5亿股,相当于350万手股份。网上发行最终中签率仅0.12670497%。

房源实勘人,给房子拍照、录制VR的人;

MLS免费提供这些共享数据的搜索服务,加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后,将信息输入该网站,由体系中全体会员共同寻找买者或卖者,实现交易,然后按一定比例分佣。

这5个角色,分配剩余的50%多的佣金。

MLS以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源、求购信息,会集合在一个网站的共享数据库中。

房源录入人,第一个把房源录入ACN的经纪人;

而2.1万亿GTV这一交易规模,已经略超京东的2.08万亿,仅次于阿里巴巴的7.053万亿,成为中国第二大商业平台。1个贝壳找房=1.01个京东=2.11个拼多多=3.13个美团。

其中平台交易佣金是主要来源,2019年,贝壳实现总交易额(GTV)2.1万亿人民币,同比上涨85%。而2017年,链家的GTV是1万亿,平台模式带给贝壳1倍的交易增量。

以往新人入行面临的就直接是与成熟经纪人同场竞争,如果不行很快就被淘汰下去,而ACN的角色分工,就像一张“经纪人进级地图”,新人可以从易到难,逐渐学习爬升,从而延长从业时间。

ACN网络10个角色的设定,拉长了经纪人的从业时间,从而改变了C端单次博弈的结构。

而ACN网络也带来了商业模式上的改变。

一个需求的满足会衍生出更多相关需求。比如当选购过程中客户看中了超出自己预算的房产时,就会产生资金缺口的诉求。当选购完成后需要进行装修时,就产生了装修需求。而当客户需要搬家时,代搬家的需求就会产生。

贝壳改变了什么?要看房产经纪行业存在着怎样的问题。

在整个互联网领域,市值排名也仅在阿里巴巴、拼多多、京东、网易、百度之后,成为互联网行业的第六大中概股。

虽然认购反应炽热,但投资者暂毋须担心“一手难求”,根据招股书,蚂蚁今次在港招股合共发售16.71亿股H股,当中公开发售部分原定占2.5%,即约4176.8万H股,但由于今次超购近390倍,经启动回拨机制,公开发售股份数目增至1.67亿股H股,相当于约334.1万手股份,以甲乙两组投资者各占一半计,理论上仍可做到“一人一手”派发,惟实际仍需视乎公司安排。

创业、再创业、上市、再上涨。从链家到贝壳,什么发生了改变?

零和博弈,即整个行业的利益没有增加,一方的受益,必然意味着另一方的损失,博弈双方的收益和损失加起来一定是零。“彼之所得必为我之所失、得失相加只能得零”。

C端服务单次博弈,B端竞争零和博弈,而非简单的信息不对称,这是制约房产经纪行业发展的隐匿问题。贝壳所改变的,正是这种低效的博弈结构。

蚂蚁H股招股日期由27日至今日,每股定价80元,每手50股入场费4040.31元,中签结果将于11月4日公布,翌日正式挂牌上市。

房源维护人,一个在房源附近、熟悉小区环境,可以陪同客户看房的经纪人;

这5个角色加在一起,能分到中介费的40、50%。

在贝壳之前,链家已构建起ACN网络的雏形,链家经纪人的平均从业时间也在此基础上延长到24个月。宰客式的单次博弈,逐渐向重复博弈转变。